Povinnosti realitního makléře ze zákona
Realitní makléř má celou řadou zákonných povinností. Za porušení některých povinností jsou drakonické pokuty, proto je dobré se s nimi seznámit. Pojďme si je shrnout.
1. Bezúhonnost
Chcete-li mít jako realitní zprostředkovatel (realitní makléř) živnost, musíte být bezúhonní. Tuto povinnost stanovuje jak § 5 Zákona o realitním zprostředkování (dále také „Realitní zákon“), tak i § 6 odst. 1 b) Živnostenského zákona.
2. Živnostenské oprávnění
Další povinností je získat živnostenské oprávnění Realitní zprostředkovatel a splnit podmínky Živnostenského zákona. Tyto povinnosti však nemáte, pokud budete vykonávat práci makléře v zaměstnaneckém poměru. Realitních kanceláří, které makléře zaměstnávají na hlavní pracovní poměr, je však velmi málo. Většina realitek spolupracuje s makléři, kteří mají vlastní živnost.
Realitní živnost je vázanou živností. K získání vázané živnosti musíte splnit podmínky živnostenského zákona. Popsali jsme je v článku Jak se stát realitním makléřem.
3. Povinnosti ze Zákona o realitním zprostředkování
Obsahová činnost realitního makléře
§ 3 odst. 2 Zákona o realitním zprostředkování (Realitního zákona) definuje činnosti realitního makléře (tzv. realitního zprostředkovatele) takto:
a) poskytnutí inzertní služby,
b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,
c) zpracování marketingu nemovité věci,
d) zajištění prohlídky nemovité věci,
e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,
f) zprostředkování poskytnutí právních služeb,
g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.
Realitní zákon sice výslovně nepřikazuje, aby makléř všechny tyto činnosti poskytoval, nicméně jsou nezbytné, aby došlo k úspěšnému zprostředkování obchodu.
Realitní smlouva je kupní smlouva nebo smlouva o pronájmu, nájmu, pachtu.
Makléř nesmí nabízet úschovu
Realitní zprostředkovatel není dle § 4 Realitního zákona oprávněn:
- a) nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.
- zprostředkovat poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, notářem, advokátem nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudním exekutorem.
V případě, že by si klienti sami vyžádali úschovu u realitního zprostředkovatele, nesmí realitní zprostředkovatel použít peněžní prostředky na účtu úschovy jinak než v souladu s účelem realitní smlouvy.
Pojištění profesní zodpovědnosti
Realitní makléř musí být dle § 7 Realitního zákona po celou dobu výkonu realitní činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit klientům újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování.
Limit pojistného plnění musí být nejméně ve výši 1.750.000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce.
Pojistná smlouva musí být zaslána nejdéle 10 dnů od uzavření na Ministerstvo pro místní rozvoj, které je kontrolním orgánem. Ze zaslaných dokumentů musí být patrné, jaká pojišťovna pojištění poskytla, jaký je limit plnění a spoluúčast, a od kdy je pojištění účinné. Podrobnosti najdete na portálu gov.cz.
Podívejte se na zvýhodněnou nabídku pojištění pro makléře RE/MAX.
Zprostředkovatelské smlouvy jen písemně
Realitní makléř je oprávněn dle § 9 Realitního zákona nabízet realitní služby pouze na základě písemné zprostředkovatelské smlouvy.
Informační povinnost
Realitní makléř je povinen dle § 12 Realitního zákona poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.
Výhradní smlouvy maximálně 6 měsíců
Realitní makléř má dle § 17 Realitního zákona povinnost uzavřít výhradní zprostředkovatelskou smlouvu s klientem, který je spotřebitelem, jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.
Výpověď zprostředkovatelské smlouvy
Zprostředkovatelské smlouvy uzavřené se spotřebitelem na dobu neurčitou mohou mít dle § 18 Realitního zákona sjednané výpovědi nejvýše 1 měsíc.
Provize
Splatnost provize je dle § 19 Realitního zákona nejdříve uzavřením realitní smlouvy. Realitní makléř si může ujednat provizi i dříve za podmínek, které definuje § 19 v odstavci 2 realitního zákona.
Zálohu na provizi od klienta, který je spotřebitelem, můžete sjednat max. ve výši dvou třetin ujednané provize.
Toto jsou nejdůležitější povinnosti makléře dle Zákona o realitním zprostředkování. Přečtěte si určitě celý zákon.
4. Povinnosti z AML zákona
Realitní makléř je dle zákona proti praní špinavých peněz (tzv. AML zákon) povinnou osobou, a má tedy dle tohoto zákona povinnosti. Zejména povinnost identifikovat klienta, prověřovat původ nabytých peněz kupujícího ale i prodávajícího. V případě zjištění podezření z praní špinavých peněz je povinen informovat FAÚ (Finanční analytický úřad) atd. Podrobnosti jsme shrnuli v samostatném článku AML pro realitní zprostředkovatele. Pokuty za neplnění podmínek AML zákona jsou opravdu drakonické, proto byste je neměli brát na lehkou váhu.
5. Povinnosti z nařízení GDPR
GDPR (z angličtiny General data protection regulation) je celým názvem nařízení Evropského parlamentu o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto údajů.
Toto nařízení stanovuje makléři celou řadu povinností, které jsme shrnuli v samostatném článku GDPR – ochrana osobních údajů.
6. Poučení spotřebitele
Pokud realitní makléř uzavírá realitní smlouvy se spotřebitelem, má povinnost spotřebitele informovat a poučit o některých skutečnostech. Např. o jeho právu odstoupit od smlouvy, adresu provozovny, adresu, na kterou může zaslat stížnost atd. Viz § 1820 občanského zákoníku.
7. Sociální a zdravotní pojištění
Pokud v realitách podnikáte jako fyzická osoba a podnikání je váš hlavní zdroj příjmu, máte povinnost platit zálohy na sociální a zdravotní pojištění. První rok činnosti platíte zálohy v minimální výši. Pracujete-li jako makléř na vedlejší činnost, pak zálohy první rok platit nemusíte.
8. Daně
Realitní makléř má samozřejmě povinnost platit daň z příjmu.
Realitní makléř má rovněž povinnost se registrovat k dani z přidané hodnoty, pokud jeho obrat za předcházejících 12 měsíců činnosti překročí 2 mil. Kč.
Chcete se stát realitním makléřem v Alfě nebo se dozvědět o práci makléře více?
Kontaktujte nás
Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa
Tel. 603 426 237
