Jak při investování do nemovitostí využít finanční páku?
Každý úspěšný makléř by měl investovat do nemovitostí. Když obchodujete s nemovitostmi, máte jako makléři nejlepší příležitosti dobře nakupovat a prodávat. A také je to velká zkušenost. Teprve ve chvíli, kdy sami začnete kupovat a prodávat nemovitosti, se stanete skutečným makléřem a klientům můžete pomáhat dělat lepší investiční rozhodnutí. Nakupováním vlastních nemovitostí uvidíte, jak pracují vaše emoce. To nezažijete, když děláte obchody pro druhé.
Když se rozhodnete investovat do nemovitostí, naučte se také využívat finanční páku, která je cestou k rychlejšímu růstu vašeho jmění.
Co to je finanční páka
Finanční páka je nástroj, který vám umožní zvýšit výnos vlastního kapitálu za pomoci cizího kapitálu. V případě investování do nemovitostí za pomoci hypotéčního úvěru.
Síla finanční páky roste s klesajícími úrokovými sazbami a rostoucím podílem cizího kapitálu. Rostoucí podíl cizího kapitálu na druhou stranu zvyšuje rizikovost finanční páky.
Výnosová rentabilita
Běžně můžete u rezidenčních nemovitostí v Praze a okolí dosáhnout výnosové rentability cca 4 až 5 % ročně. U nejlepších investic můžete získat i více než 6 %. To už však vyžaduje trpělivé hledání vhodné investiční nemovitosti. U dražších nemovitostí (obchodní centra, komplexy) můžete získat ještě více, ale můj článek je zaměřen na drobné investory, proto se dražšími nemovitostmi nebudu zabývat.
Výnosová rentabilita s finanční pákou
S finanční pákou můžete dosáhnout výnosové rentability přes 10 %.
Příklad využití finanční páky
Při investování a následném pronájmu nemovitostí můžete využívat finanční páku hned několika způsoby.
Dejme tomu, že kupujete nemovitost v ceně 2.000.000 Kč, a předpokládejme, že cena vaší nemovitosti poroste v průměru 3 % ročně. Držím se při zemi, z dlouhodobé perspektivy ceny nemovitostí rostou ještě více i navzdory krátkodobým poklesům na realitním trhu. Informace o vývoji cen nemovitostí publikujeme na remaxalfa.cz/statistiky.
Pokud nemovitost financujete výhradně z vlastních prostředků, pak je zhodnocení 3 %. To vám však přinejlepším poskytne ochranu před inflací.
Předpokládejme však, že část kupní ceny nemovitosti budete financovat hypotéčním úvěrem:
| Vlastní prostředky | 500.000 Kč |
| Hypotéční úvěr | 1.500.000 Kč |
Podíl cizího kapitálu (LTV) tedy tvoří 75 %. Předpokládejme, že náklady na úroky z hypotéky a amortizaci nemovitosti vám plně pokryjí příjmy z pronájmu, a proto se jimi nebudu zabývat.
Tříprocentní nárůst ceny nemovitosti znamená, že za 1 rok bude tržní cena nemovitosti 2.060.000 Kč, nicméně vy jste investovali pouze 500.000,- Kč.
Výnos, respektive rentabilita vlastního kapitálu (ROI) = roční výnos z nárůstu ceny nemovitosti / vlastní kapitál
ROI = 60.000 / 500.000 = 12 % roční výnos
Máte-li k dispozici 2.000.000 Kč, může být pro vás výhodnější místo jedné nemovitosti koupit více nemovitostí a opět použít k financování hypotéční úvěr.
Koupíte-li dvě nemovitosti v celkové hodnotě 4.000.000 Kč a využijete úvěr ve výši 50 % z pořizovací ceny, výnos vlastního kapitálu plynoucí z tříprocentního nárůstu ceny nemovitosti bude činit 6 %. ROI = 120.000 / 2.000.000.
Podobně můžete koupit investiční nemovitosti v celkové hodnotě 8.000.000 Kč (pokud máte pochopitelně dostatečnou bonitu u banky). Při podílu vlastního kapitálu 25 % získáte z vaší dvoumiliónové investice výnos 12 % ročně. ROI = 240.000 / 2.000.000.
Skutečný poměr cizího a vlastního kapitálu musí korespondovat s vašimi finančními možnostmi a měl by být stanoven tak, aby vytvářel polštář pro případná rizika.
Finanční páka je dobrý sluha, ale zlý pán
Jak jsem řekl v úvodu: “Síla finanční páky roste s klesajícími úrokovými sazbami a rostoucím podílem cizího kapitálu. Rostoucí podíl cizího kapitálu však zvyšuje rizikovost finanční páky.“
Podcenění rizik a přeúvěrování může způsobit, že vám finanční páka zlomí vaz. Fluktuace na trhu nemovitostí sice nejsou tak dramatické jako na akciovém trhu, ale jsou. Stačí se podívat na pokles cen nemovitostí v letech 2008 až 2012. Ekonomická výkonnost země se pohybuje v cyklech, to má pochopitelně dopad i na realitní trh a s tímto jevem je třeba počítat.
Investice do nemovitostí patří k dlouhodobým investicím. Nemusí se vám vyplatit z krátkodobé perspektivy. V případě prodeje totiž musíte počítat s transakčními náklady, které vám z krátkodobé perspektivy mohou smazat celý váš zisk. Do realit má smysl investovat, pokud v nich chcete mít uložená aktiva minimálně 5 let, spíše déle. Osobně se držím zásady Warrena Buffeta: “Nejoblíbenější doba držení aktiv je navždy”. Z dlouhodobé perspektivy patří investice do nemovitostí k velmi perspektivním, samozřejmě za předpokladu, že víte, co dělat.
Stejně jako lze využívat finanční páku při nárůstu hodnoty nemovitosti, můžete ji podobně aplikovat při pronajímání, a tím výnos ještě více znásobit. U pronájmu je možné díky finanční páce, pokud ji správně naladíte, dosáhnout výnos z vlastního kapitálu přes 10 %.
Staňte se naším makléřem a naučíme vás investovat do nemovitostí.
Chcete se stát realitním makléřem v Alfě nebo se dozvědět o práci makléře více?
