Když obchodujete s nemovitostmi, máte jako makléři nejlepší příležitosti dobře nakoupit nemovitosti. A když k tomu využijete finanční páku, můžete tím slušně zvýšit výnos vlastního kapitálu.

Když budete úspěšným makléřem, měli byste vydělávat podstatně více, než je průměrný plat v Česku. A když budete vydělávat více, než kolik potřebujete pro běžný život, přijde na řadu otázka, kam investovat. Do nemovitostí, do akcií nebo dalších aktiv, které vám pomohou zvýšit jmění. A když při investování využijete finanční páku, může váš majetek růst mnohem rychleji než bez ní.

Investování je také velká zkušenost. Teprve ve chvíli, kdy sami začnete kupovat a prodávat nemovitosti, se stanete skutečným makléřem a klientům můžete pomáhat dělat lepší investiční rozhodnutí. Nakupováním vlastních nemovitostí uvidíte, jak pracují vaše emoce. To nezažijete, když děláte obchody pro druhé.

Co to je finanční páka

Finanční páka je nástroj, který vám umožní zvýšit výnos vlastního kapitálu za pomoci cizího kapitálu. V případě investování do nemovitostí za pomoci hypotéčního úvěru. Vyjadřuje se vzorcem:

Finanční páka = cizí kapitál / vlastní kapitál

Pokud investujete do akcií, určitě jste se také setkali s ukazatelem D/E (debt/equity), což je jen jiné vyjádření finanční páky. Běžně se vyjadřuje jako prosté číslo i procentuálně.

Ve finanční analýze se ještě používá jiná varianta páky: Finanční páky= Celková aktiva / vlastní kapitál. Ten se používá při investování do akcií tzv. obchodování na páku (margin lending) a pro naši potřebu ho používat nebudeme.

Síla finanční páky roste s klesajícími úrokovými sazbami a rostoucím podílem cizího kapitálu. Rostoucí podíl cizího kapitálu na druhou stranu zvyšuje rizikovost finanční páky. Proto je důležité vědět, že nedisciplinovanost či přecenění vlastních finančních možností vám může finančně zlomit vaz.

Finanční páka je dobrý sluha, ale zlý pán.

K čemu je tento vzoreček užitečný? Čtěte dál a ukážu vám, jak díky němu můžete bohatnout.

Výnosová rentabilita

Výnos nemovitostí dlouhodobě klesá. Ještě před 10 lety jste mohli u rezidenčních nemovitostí v Praze a okolí dosáhnout výnosové rentability z pronájmu cca 4 až 5 % ročně. U nejlepších investic i více než 6 %. Dnes, když v Praze získáte výnos 3 až 3,5 %, můžete to považovat za dobrý obchod.

Často se však nedostanete ani na 3 %. Samozřejmě u nemovitostí mimo Prahu nebo dražších nemovitostí (činžovní domy, obchodní centra, komplexy) můžete získat více, ale můj článek zaměřuji na drobné investory a makléře, kteří si chtějí z ušetřených peněz koupit běžný investiční byt.

Výnosová rentabilita investice - ROI (z angličtiny "return on investment) se počítá jako:

ROI = výnos z nemovitosti / investice

U nemovitostí se používají dva typy výnosové rentability:

• Výnosová rentabilita z pronájmu
• Výnosová rentabilita z nárůstu hodnoty nemovitosti

Výnosová rentabilita z pronájmu

ROI = roční výnos z pronájmu / investice

Příklad
Pořídíte si byt za 6 mil. Kč, pronajmete ho měsíčně za 16.000 Kč, tj. 192.000 Kč ročně.

ROI = 192.000 Kč / 6.000.000 = 3,2 %.

Výnosová rentabilita z nárůstu hodnoty nemovitostí

ROI z nárustu hodnoty = nárůst hodnoty / investice

Pokud cena této nemovitosti vzroste za rok o 300.000 Kč, vypočítáte

ROI = 300.000 / 6.000.000 Kč= tj. 5 %.

Váš celkový výnos tvořený výnosem z pronájmu + nárůst hodnoty nemovitosti v čase je pak 3,2 + 5 %. = 8,2%

Výnos cca 8 % ročně to není žádná výnosová hitparáda. Když byste si za těch 6 mil. Kč koupili např. akcie Komerční banky, máte stejný výnos a bez starostí.

Většího výnosu vlastního kapitálu můžete dosáhnout pomocí finanční páky.

Následující vzorec rentability vlastního kapitálu pomocí finanční páky si dobře zapamatujte. Považuji ho za jeden z nejdůležitějších vzorců při investování. Pomůže vám akcelerovat růst vašeho majetku.