Když obchodujete s nemovitostmi, máte jako makléři nejlepší příležitosti dobře nakoupit nemovitosti. A když k tomu využijete finanční páku, můžete tím slušně zvýšit výnos vlastního kapitálu.

Když budete úspěšným makléřem, měli byste vydělávat podstatně více, než je průměrný plat v Česku. A když budete vydělávat více, než kolik potřebujete pro běžný život, přijde na řadu otázka, kam investovat. Do nemovitostí, do akcií nebo dalších aktiv, které vám pomohou zvýšit jmění. A když při investování využijete finanční páku, může váš majetek růst mnohem rychleji než bez ní.

Investování je také velká zkušenost. Teprve ve chvíli, kdy sami začnete kupovat a prodávat nemovitosti, se stanete skutečným makléřem a klientům můžete pomáhat dělat lepší investiční rozhodnutí. Nakupováním vlastních nemovitostí uvidíte, jak pracují vaše emoce. To nezažijete, když děláte obchody pro druhé.

Co to je finanční páka

Finanční páka je nástroj, který vám umožní zvýšit výnos vlastního kapitálu za pomoci cizího kapitálu. V případě investování do nemovitostí za pomoci hypotéčního úvěru. Vyjadřuje se vzorcem:

Finanční páka = cizí kapitál / vlastní kapitál

Pokud investujete do akcií, určitě jste se také setkali s ukazatelem D/E (debt/equity), což je jen jiné vyjádření finanční páky. Běžně se vyjadřuje jako prosté číslo i procentuálně.

Ve finanční analýze se ještě používá jiná varianta páky: Finanční páky= Celková aktiva / vlastní kapitál. Ten se používá při investování do akcií tzv. obchodování na páku (margin lending) a pro naši potřebu ho používat nebudeme.

Síla finanční páky roste s klesajícími úrokovými sazbami a rostoucím podílem cizího kapitálu. Rostoucí podíl cizího kapitálu na druhou stranu zvyšuje rizikovost finanční páky. Proto je důležité vědět, že nedisciplinovanost či přecenění vlastních finančních možností vám může finančně zlomit vaz.

Finanční páka je dobrý sluha, ale zlý pán.

K čemu je tento vzoreček užitečný? Čtěte dál a ukážu vám, jak díky němu můžete bohatnout.

Výnosová rentabilita

Výnos nemovitostí dlouhodobě klesá. Ještě před 10 lety jste mohli u rezidenčních nemovitostí v Praze a okolí dosáhnout výnosové rentability z pronájmu cca 4 až 5 % ročně. U nejlepších investic i více než 6 %. Dnes, když v Praze získáte výnos 3 až 3,5 %, můžete to považovat za dobrý obchod.

Často se však nedostanete ani na 3 %. Samozřejmě u nemovitostí mimo Prahu nebo dražších nemovitostí (činžovní domy, obchodní centra, komplexy) můžete získat více, ale můj článek zaměřuji na drobné investory a makléře, kteří si chtějí z ušetřených peněz koupit běžný investiční byt.

Výnosová rentabilita investice – ROI (z angličtiny „return on investment) se počítá jako:

ROI = výnos z nemovitosti / investice

U nemovitostí se používají dva typy výnosové rentability:

• Výnosová rentabilita z pronájmu
• Výnosová rentabilita z nárůstu hodnoty nemovitosti

Výnosová rentabilita z pronájmu

ROI = roční výnos z pronájmu / investice

Příklad
Pořídíte si byt za 6 mil. Kč, pronajmete ho měsíčně za 16.000 Kč, tj. 192.000 Kč ročně.

ROI = 192.000 Kč / 6.000.000 = 3,2 %.

Výnosová rentabilita z nárůstu hodnoty nemovitostí

ROI z nárustu hodnoty = nárůst hodnoty / investice

Pokud cena této nemovitosti vzroste za rok o 300.000 Kč, vypočítáte

ROI = 300.000 / 6.000.000 Kč= tj. 5 %.

Váš celkový výnos tvořený výnosem z pronájmu + nárůst hodnoty nemovitosti v čase je pak 3,2 + 5 %. = 8,2%

Výnos cca 8 % ročně to není žádná výnosová hitparáda. Když byste si za těch 6 mil. Kč koupili např. akcie Komerční banky, máte stejný výnos a bez starostí.

Většího výnosu vlastního kapitálu můžete dosáhnout pomocí finanční páky.

Následující vzorec rentability vlastního kapitálu pomocí finanční páky si dobře zapamatujte. Považuji ho za jeden z nejdůležitějších vzorců při investování. Pomůže vám akcelerovat růst vašeho majetku.

Výnosová rentabilita s finanční pákou

Finanční páka může zvýšit rentabilitu vlastního kapitálu. Výsledná rentabilita závisí na poměru cizího a vlastního kapitálu a výší úrokových sazeb.

Jak jsem napsal na začátku, výkonnost finanční páky roste s klesajícími úrokovými sazbami a podílem cizího kapitálu. Výnos vlastního kapitálu pomoci finanční páky je pak následující:

ROE = ROI+(ROI−i)×cizí kapitál / vlastní kapitál​

ROE – rentabilita vlastního kapitálu (z angličtiny „Return on equity“)

i = úroky (z ang. Interest)

Jaká bude rentabilita vlastního kapitálu pomocí finanční páky při úrokové sazbě 4 % si ukážeme na příkladu bytu z úvodu článku. Z investovaných 6 mil. Kč si vezmete hypotéku 80 %.

Vlastní prostředky	1.200.000 Kč
Hypotéční úvěr	4.800.000 Kč

Finanční páka = 4.800.000 / 1.200.000 = 4

Výnosová rentabilita z pronájmu pomocí finanční páky

ROE = 3,2 + (3,2 – 4) x 4.800.000 / 1.200.000 = 0 %

Jak vidíte, při úrokové sazbě 4 % a 80 % hypotéce dosahujete nulové rentability. Pokud byste měli jen příjmy z pronájmu, nákup nedává ekonomický smysl. Je tu však rentabilita z nárůstu hodnoty nemovitostí. Jak jsme dopadli tady?

Výnosová rentabilita z nárůstu hodnoty nemovitosti

Pokud cena nemovitosti poroste o 5 % ročně, tak je rentabilita z nárůstu hodnoty následující:

ROE = 5 + (5 – 4) x 4.800.000 / 1.200.000 = 9 %

Celková rentabilita z pronájmu a z nárůstu hodnoty je 0+9 = 9 %. Díky finanční páce jste zvýšili výnos vlastního kapitálu. Ne však o moc.

A dejme tomu, že úroková sazba klesne na 3 %, v tu chvíli se rentabilita výrazně zvýší.

ROE z pronájmu = 3,2 + (3,2 – 3) x 4.800.000 / 1.200.000 = 4 %
ROE z nárůstu hodnoty bytu = 5 + (5 – 3) x 4.800.000 / 1.200.000 = 13 %

Při 3 % úrokové sazbě a 80 % hypotéce už dosahujete rentabilitu vlastního kapitálu 4 %+ 13 % = 17 %. A to už je celkem zajímavá rentabilita vlastního kapitálu. Můžete s ní směle konkurovat investicím do akcií.

Co z toho vyplývá

Teď si, ale možná řeknete, že když jsou nyní úrokové sazby přes 4 %, tak nákup nedává moc smysl. To není úplně pravda.

Úrokové sazby se časem mění

To, že jsou úrokové sazby 4 % teď neznamená, že za 5 let nebudou jiné. Když jsem si kupoval v roce 2010 investiční byt, moje úroková sazba byla přes 5,5 %. Po třech letech jsem si sjednal sazbu ccca 4 % a v roce 2016 jsem získal úrokovou sazbu 1,69 % s fixací na 7 let. Zprvu to nemuselo dávat smysl, ale finanční páka s úrokovou sazbou 1,69 % po dobu 7 let, to bohatě vyhahradila.

Cena nájmu v čase roste

Koupíte-li investiční nemovitost dnes, kdy efekt finanční páky není tak silný, tak v čase její síla poroste tím, jak se zvyšují ceny nájmu a vám porostou výnosy.

Cena nemovitostí v čase roste

Stejně tak roste v čase i cena nemovitostí, která vám sílu finanční páky zvyšuje.

Už se mi několikrát osvědčilo, že nákup nemovitosti v době, kdy jsou vysoké úrokové sazby je velmi výhodný. Sice v době nákupu nezískáte efekt finanční páky, ale můžete levně koupit. Poptávka po nemovitostech je totiž v době vysokých úrokových sazeb nízká. Když po několika letech dojde ke snížení úrokových sazeb, vyjednáte si v bance nižší úroky a tím efekt finanční páky zvýšíte. Čekat s nákupem až klesnou úroky nemusí být výhra, protože pak zase draze nakoupíte.

Kupte nemovitost tam, kde je rentabilita z pronájmu vyšší

Rentabilita z pronájmu je standardně nejnižší v Praze, Brně a velkých městech. V menších městech můžete pořídit investiční byt a mít dobrou rentabitu z pronájmu i dnes.

Alternativní výpočet rentability

Rentabilitu vlastního kapitálu můžete počítat i zjednodušeně jako:

ROE z pronájmu = (roční výnos z pronájmu – zaplacené úroky) / vlastní kapitál

Použijme data z příkladu, úroková sazba 3 %, hypotéka 80 %

ROE z pronámu = ((192.000 – (4.800.000 x 0,03)) / 1.200.000 = 4 %
ROE z nárůstu hodnoty = ((300.000 – 4.800.000 x 0,03)) / 1.200.000 = 13 %

Znalost analýzy investic vám rovněž pomůže v poradenství u vašich klientů.

Finanční páka je dobrý sluha, ale zlý pán

Jak jsem řekl v úvodu: „Síla finanční páky roste s klesajícími úrokovými sazbami a rostoucím podílem cizího kapitálu. Rostoucí podíl cizího kapitálu však zvyšuje rizikovost finanční páky.„

Skutečný poměr cizího a vlastního kapitálu by proto měl korespondovat s vašimi finančními možnostmi a také byste měli vytvářet finanční polštář pro případná rizika, např. že byt budete mít prázdný, budete mít problém s neplatiči atd. 

Podcenění rizik a přeúvěrování může způsobit, že vám finanční páka zlomí vaz. Stačí se podívat na pokles cen nemovitostí v letech 2008 až 2012. Ekonomická výkonnost země se pohybuje v cyklech, to má pochopitelně dopad i na realitní trh a měli byste s tím počítat.

Investice do nemovitostí patří k dlouhodobým investicím. Nemusí se vám vyplatit z krátkodobé perspektivy. V případě prodeje totiž musíte počítat s transakčními náklady, které vám z krátkodobé perspektivy mohou smazat celý váš zisk. Do realit má smysl investovat, pokud v nich chcete mít uložená aktiva minimálně 10 let, spíše déle. Jak řekl Warren Buffet „Nejoblíbenější doba držení aktiv je navždy“.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa
Tel. 603 426 237