Změny v DPH u nemovitostí od roku 2025: Co byste měli vědět

Doba čtení: 4 minuty

Daň z přidané hodnoty (DPH) v oblasti nemovitostí prošla významnou novelou. Od 1. července 2025 nabyla účinnosti řada změn, které mají dopad jak na developery a investory, tak i na běžné kupující či pronajímatele. Níže přinášíme přehled nejdůležitějších bodů a praktických důsledků.

1. Zkrácení časového testu pro první prodej novostavby či po rekonstrukci

Dosavadní pravidlo (“pětiletý test”) – tedy, že · dodání nemovité věci po dokončení nebo podstatné změně bylo z hlediska DPH zdanitelné, pokud k němu došlo v prvních pěti letech – se ruší. Nově platí:

Pro účely DPH se za „první dodání“ považuje převod dokončené nemovitosti či po podstatné změně.
Lhůta pro první prodej s DPH se zkracuje na 23 kalendářních měsíců po měsíci, ve kterém došlo ke kolaudaci nebo splnění podmínek trvalého užívání, či po provedení podstatné změny stavby.
Pokud první prodej nastane po uplynutí této 23měsíční lhůty, je tento převod od DPH osvobozen, pokud nedojde k dobrovolnému zdanění.
Důležité: pouze první převod podléhá DPH. Každé další dodání téže nemovitosti po tomto prvním prodeji je od DPH osvobozeno, i když by bylo uskutečněno dříve než uplynutí 23 měsíců.

Praktický dopad: Pokud jste developer či investor, musíte sledovat datum kolaudace nebo dokončení a načasovat první prodej tak, abyste věděli, zda podléhá DPH. Pokud jste běžný kupující – u novostavby s prodejem v prvních 23 měsících může být v ceně zahrnuta DPH.

2. Definice „podstatné změny stavby“

Zásadní je také nová úprava definice podstatné změny stavby, která znamená, že po takové změně se nemovitost považuje z hlediska DPH za novou. Konkrétně:

Za podstatnou změnu se považuje rekonstrukce, přístavba či změna využití, pokud skutečné náklady vynaložené na změnu bez DPH přesáhnou 30 % základu daně při jejím následujícím prodeji.
Pokud tedy nemovitost prošla takovou změnou a je prodána v prvních 23 měsících po dokončení této změny (či kolaudaci), bude první prodej považován za zdanitelné plnění DPH.

3. Změny v definicích staveb pro bydlení / sociální bydlení

Novela se dotkla i toho, co se považuje za stavbu pro bydlení či pro sociální bydlení – což je důležité pro uplatnění snížené sazby DPH (12 %) u stavebních prací. Hlavní změny:

Pro účely DPH se nyní za stavbu rodinného či bytového domu vychází z výpisu v Registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) a nikoliv výhradně ze stavebního zákona.
U staveb pro sociální bydlení platí nově: stačí, že více než polovina podlahové plochy náleží bytům do 120 m² (dříve musely být všechny byty ≤ 120 m²).
Konstrukce snížené sazby DPH pro stavební práce tedy bude v některých případech uplatnitelná širšímu okruhu staveb.

4. Definice stavebního pozemku

Štědré novinky přináší také úprava definice “stavebního pozemku” pro účely DPH:

Nově se pozemek považuje za stavební, pokud na něm lze na základě územně plánovací dokumentace nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí.
Z nového ustanovení je zároveň vyňato to, že pozemek by mohl být považován za stavební, pokud je objektivně zřejmé, že zastavění je vysoce nepravděpodobné či reálně znemožněné.
U dodání stavebního pozemku tedy bude platit, že pokud jej prodává plátce DPH a je stavebním pozemkem, je převod zdanitelným plněním.

5. Pronájmy a dobrovolné zdanění

Další pozornost si zaslouží i oblast pronájmů a možnosti dobrovolného zdanění:

Nájem nemovitosti je standardně osvobozen od DPH, pokud jde o obytný prostor, rodinný dům, jednotku v němž převládá obytný prostor atd.
Možnost dobrovolného zdanění (tedy plátce si zvolí u jinak osvobozeného pronájmu či převodu, že DPH uplatní) zůstává zachována. Nově však je třeba, aby v případě kupujícího registrovaného v jiném členském státě EU (bez provozovny v ČR) není nutný souhlas nájemce pro zdanění nájmu.

6. Dopady pro praxi – co doporučujeme

Pro developery a investory:

Plánujte načasování prodeje – pokud chcete vyhnout DPH, první prodej by měl být po uplynutí 23 měsíců od kolaudace či podstatné změny. Pokud prodáte dříve, počítejte s DPH.
Pečlivě sledujte, zda rekonstrukce nemovitosti nepřesáhla 30 % limit, jinak se spuštěním testu.
Zvažte dobrovolné zdanění, pokud jste uplatňovali nárok na odpočet DPH při výstavbě – může se vyplatit, aby se vyhlo následným úpravám odpočtu.
U stavebních pozemků definujte, zda skutečně spadají pod definici stavebního pozemku dle novely – riziko nesprávné aplikace DPH.

Pro běžné kupující:

Pokud kupujete novostavbu nebo dům po větší rekonstrukci krátce po kolaudaci, ověřte si, zda je první převod – tedy vaše koupě – zdanitelným plněním. U běžné starší nemovitosti zpravidla DPH (na straně prodeje) nebude.
Uvažujte o tom, zda budete mít možnost nároku na odpočet DPH – případ dobrovolného zdanění je vhodné prodiskutovat s daňovým poradcem.

7. Závěr

Novela zákona o DPH, která od 1. července 2025 upravuje zásadně režim u převodů nemovitostí, přináší zkrácení časového testu, upravené definice staveb, pozemků i podstatných změn. Cílem je přehlednější systém, který lépe reflektuje realitu developerských projektů i běžného trhu s nemovitostmi. I přesto však platí: každá transakce má své specifické okolnosti – doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem či účetním, aby byla aplikace DPH správná.

Chcete se stát realitním makléřem v Alfě nebo se dozvědět o práci makléře více?