Když vašemu klientovi, pronajímateli, vyberete problematického nájemníka, bude mít problém on i vy. Proto je důležité zájemce o pronájem pečlivě prověřovat. Dnes se dozvíte jak.

Když doporučíte pronajímateli problematického nájemníka, budete to muset řešit. I když to není vaše povinnost, pronajímatel to s vámi bude chtít probrat. A jen telefonáty s ním vám ohledně toho mohou zabrat hodiny. Když mu jakkoli odmítnete pomoct, pronajímatele jako klienta ztratíte.

Proto navrhujte pronajímatelům jen zájemce, u nichž jsou předpoklady pro bezproblémový nájemní vztah. Nebojte se odmítnout zájemce, kteří vykazující problémové rysy, jen abyste udělali obchod. Nestojí to za to.

Nejčastější problémy s nájemníky

Občanský zákoník chrání nájemce více než pronajímatele. Vystěhování problematických nájemníků proto nemusí být vůbec snadné. Vždy na to pamatujte při prověřování. Zde jsou nejčastější problémy, se kterými se pronajímatelé u nájemníků mohou setkat.

• Nerespektování domovního řádu, např. rušení nočního klidu, hlasitá hudba, špatná péče o domácí zvířata.
• Nadměrné opotřebení bytu a jeho součástí nájemníky nebo jejich domácími zvířaty.
• Špatná platební morálka.
• Případy, že nájemník přestane platit nájem a odmítne se odstěhovat, se sice stávají, ale naštěstí ne moc často. Aspoň tedy ne tak často ve městech jako jsou Praha nebo Brno.

Některé indicie ukazující na problematické zájemce se dají poznat hned na začátku, a ty byste měli zjistit.

Jiné se mohou objevit později, někdy až po několika letech. Např. z důvodů ztráty zaměstnání, zdravotních problémů, rozpadu vztahu atd. Kdysi bezproblémový nájemník se kvůli ztrátě zaměstnání dostane do finančních problémů, rozpad partnerského vztahu může léčit alkoholem a i závažné zdravotní problémy mohou nájemní vztah zkomplikovat. Tato rizika nemáte šanci předem odhalit. Ale to patří k rizikům pronajímání.

6 způsobů, jak prověřit zájemce o pronájem

Zájemci hledající pronájem se chtějí před vámi i pronajímatelem ukázat v tom nejlepším světle. Nenechte se tím zmást. Nastěhovat někoho do bytu, jen protože vám byl sympatický, je selhání makléře.

1. Podívejte se do registrů

To je první a nejjednodušší krok, co můžete udělat.

Insolvenční rejstřík

Prověřte si, jestli zájemci nejsou v insolvenci. Insolvenční rejstřík najdete na msp.gov.cz. Informace jsou zdarma.

Registr exekucí

Z centrální evidence exekucí Exekutorské komory na Ceecr.cz se dozvíte, zda zájemce není v exekuci. Jeden výpis z registru stojí 60 Kč.

Registr SOLUS

SOLUS je zájmové sdružení právnických osob, které sdružuje významné poskytovatele služeb (telefonní operátory, bankovní a finanční instituce, pojišťovny, distributory energií atd.). Solus.cz provozuje službu Nejsemdluznik.cz, prostřednictvím které může zájemce o nájem požádat o výpis z registru. Díky tomu zjistíte, jestli má nějaké závazky po splatnosti. O výpis musí požádat zájemce sám, nemůžete to za něj udělat vy jako pronajímatel. Můžete však žádost o výpis napsat společně. Za cenu 200 Kč získá zájemce nejen výpis z registru, ale zároveň i výpis z centrální evidence exekucí a insolvenčního rejstříku.

Ověření nájemníka

Overeni-najemnika.cz je služba, která vám vytvoří výpis z insolvenčního rejstříku, registru exekucí a nebankovního registru. Jste-li makléřem RE/MAX Alfa, můžete tuto službu využívat za zvýhodněných podmínek. V případě zájmu kontaktujte asistentku na info@remaxalfa.cz

2. Trvejte na bezhotovostních transakcích

Když zájemce o pronájem chce platit nájemné i vaši provizi hotově, může se za tím skrývat problém. Možná jen dotyčný preferuje hotovost z osobních důvodů a jinak je bezproblémový. Nicméně důvodem může být i to, že má bankovní účet zmrazený exekutorem nebo se pohybuje v šedé ekonomice (tj. neplatí daně). Nemít účet v bance je také signálem malé finanční gramotnosti a nízkých příjmů. Exekuce, šedá ekonomika, malá finanční gramotnost, to vše může představovat riziko, že nájemník nebude spolehlivý. Neriskujte to a trvejte na tom, že nájemník zaplatí pronajímateli i vám ze svého bankovního účtu. Nikoli hotovostním vložením peněz na účet ani bezhotovostní platnou z jiného účtu.

Když je zájemce o pronájem v exekuci, může si sice zřídit chráněný bankovní účet, který exekutor nesmí zablokovat. Z takového účtu však může platit pouze nezbytné životní výdaje, jejichž výše je definována ze zákona. Z takového účtu by teoreticky mohl zaplatit třeba jednoměsíční nájemné. Proto trvejte na tom, aby z jednoho účtu vedeného na nájemce byl zaplacený nájem i kauce, případně provize, pokud ji účtujete od nájemce.

3. Prověřte si digitální stopu

Podívejte se, jakou digitální stopu za sebou zájemce zanechává. Zadejte jeho jméno do Googlu, na Facebooku, LinkedIn a možná se něco zajímavého dozvíte.

Pokud je zájemce představitelem firmy, např. jednatelem, podívejte se, jestli jeho firma publikuje účetní uzávěrky. Dozvíte se tak, jestli je firma zisková, nebo se utápí v dluzích. Je-li zájemce podnikatelem a plátcem DPH, podívejte se, jestli je spolehlivý plátce DPH. Zjistit to můžete na daňovém portálu.

4. Sledujte, jak se zájemce projevuje

Osobní projev

Není důležité jen to, co vám zájemci říkají, ale jak to říkají, jak reagují na vaše dotazy a jak se chovají. Porovnávejte, jestli je verbální komunikace v souladu s neverbální. Nesoulad signalizuje přetvářku.

Příklady

Přišli zájemci na prohlídku včas nebo pozdě? Pokud přišli pozdě, omluvili se za zpoždění? Dívejte se, jak vypadají, jaké mají oblečení. Ne nadarmo se říká, že šaty dělají člověka. Přijdou na prohlídku čistě oblečeni a umyti, nebo mají problémy s hygienou?

Pokud vám pronajímatel řekne, že nechce v bytě žádná domácí zvířata, tak nestačí, abyste se zájemců ptali, jestli mají domácí zvířata. Pozorujte, jestli zájemci nemají na sobě chlupy od zvířat či necítíte pach zvířat. Nemusíte k tomu nic říkat, jen sbírejte signály.

Pozorujte jejich návyky. Vstoupí do bytu a zují si boty, nebo chodí v bytě v botách, aniž by se zeptali, jestli je to problém?

Slíbí vám, že vám pošlou do nějakého data podklady, např. kopii občanky pro uzavření nájemní smlouvy, potvrzení o zaměstnání, a nic nepošlou či pošlou pozdě?

Písemný projev

Už první e-mail, ve kterém zájemce žádá o prohlídku, o něm něco říká. Někteří lidé nejsou schopni napsat gramaticky správně ani jednoduchý e-mail, natož ho dobře stylizovat. Tím o sobě vysílají do světa signál, že nemají dobré vzdělání a zřejmě ani IQ. S nižším vzděláním budou mít hůře placenou a méně stabilní práci. To může signalizovat problém s placením nájmu a menší spolehlivost.

Sledujte, jak lidé reagují na smlouvu, jestli mají připomínky a jestli vůbec nájemní smlouvu četli. To o nich také něco vypovídá. Pokud by chtěli nějaké úlevy typu „Nájemné mohu zaplatit teď, ale prosím, kauci bych chtěl zaplatit až za měsíc,“ tak je diskvalifikujte. Nedostatečné finance na začátku vztahu už věští první problémy s finanční bonitou.

5. Intuice vám napoví

Nespoléhejte se jen na fakta. Jste-li empatičtí, dejte na svou intuici, poskytne vám cenné signály. Vnímejte, jak na vás zájemci působí. Jsou vás sympatičtí, je vám jejich přítomnost příjemná, nebo máte v jejich přítomnosti nepříjemné pocity?

Intuice, stejně tak jako emoční inteligence, se dá zlepšit trénováním a praxí. Nevěšte proto hlavu, pokud lidi nedokážete snadno odhadnout. Každodenní práce s lidmi je výborná pro trénink intuice.

6. Metoda „Lampička“

Metoda, kterou jsem si interně pojmenoval „Lampička“, vám s trochou empatie, postřehu a důvtipu pomůže v odhalování problémových nájemníků.

Není jen důležité, co vám zájemci odpoví, ale také, jak vám odpoví a zdali si v některých odpovědích neprotiřečí. Osvědčilo se mi dvojkolové dotazování.

1. kolo otázek

1. kolo otázek pokládejte ještě před samotnou prohlídkou. Může obsahovat jen nejnutnější otázky, které vám pomohou eliminovat zbytečné prohlídky. Osobně preferuji telefonické dotazování kvůli okamžité interakci. Někteří makléři posílají zájemcům písemné dotazníky. To si můžete dovolit, pokud je na trhu vysoká poptávka. U písemných otázek mají lidé čas na přípravu, což vás ochuzuje o některé cenné signály. V této fázi můžete položit následující otázky:

• „Pro kolik lidí hledáte nájem?„
• „Na jak dlouho byste si chtěl byt pronajmout?„
• „Máte nějaká domácí zvířata?„
• „Jaké parametry bytu jsou pro vás důležité?“ Atd.

V žádném případě se nedotazujte na rasu, náboženství či sexuální orientaci. Nebyli byste první, kdo za to dostal pokutu.

Pokud vám na některé otázky nechtějí zájemci odpovědět, řekněte jim, že vás o to požádal pronajímatel. Pronajímatel sice nemůže zakázat nájemcům chovat v bytě domácí zvířata, ale může se jich na to zeptat. Není vaší povinností ukázat byt zájemcům, kteří odpověděli neuspokojivě na vaše otázky, nebo úplně odmítli odpovědět. Vždy však zájemce odmítejte slušně.

2. kolo otázek

Ve druhém kole se klidně můžete zeptat i na otázky, na které jste se zeptali v prvním kole. Klidně se může stát, že dostanete jinou odpověď. I to je rizikový signál.

Následující otázky pokládejte jen zájemcům, kteří se dostali do úzkého výběru a zvažujete s nimi uzavřít nájemní smlouvu.

Zde je nejlepší pokládat otázky osobně, protože můžete sledovat jejich chování a řeč těla. Ne vždy je to možné. Nicméně i telefonické dotazování splní svůj význam. Forma písemného dotazníku není spolehlivá, protože nemůžete sledovat okamžité reakce zájemců a ti se mohou na otázky připravit. Tím se připravujete o cenné signály.

Pokládané otázky mohou být citlivé a pro někoho až nepříjemné. Nejsou však za hranou zákona. A právě proto jsem po nich pojmenoval metodu „Lampička“. Několikrát jsem si totiž připadal jak u výslechu. Ale nebojte, byla to jen asociace. Když pokládáte otázky na tělo, snažte se, aby klienti neměli dojem, že je vyslýcháte. Usilujte, aby při rozhovoru panovala příjemná atmosféra. Nebojte se citlivé otázky použít. Mějte stále na paměti, že když neodhalíte problematické zájemce, máte problém.

Někdy se může situace vyostřit a atmosféra zhoustne. Ale je to především proto, že si zájemci začnou vymýšlet a začnou se do lží zamotávat. A tím se diskvalifikují.

Někdy mi makléři říkají, že otázky jsou příliš osobní a bojí se je používat. To je jenom proto, že se ještě nespálili. Já je také začal používat, až když jsem se spálil. Kdysi jsem podcenil varovné signály a nastěhoval si do bytu problémovou rodinu, která mi poničila byt. Byl jsem na sebe naštvaný, že jsem si ty lháře do bytu nastěhoval. Byl jsem rád, že jsem se jich zbavil. Byla to pro mě hořká, nechutná zkušenost, kterou bych nerad opakoval. Ale jsem za ni rád, protože mi pomohla ztratit ostych pokládat otázky na tělo a dala základ tomu, čemu říkám „lampička“. Pokud se bojíte pokládat nepříjemné otázky, stačí, abyste se jednou, dvakrát spálili a uvidíte, že ostych také ztratíte.

Na co se tedy můžete zeptat? Každá situace je jiná, proto, aby vám otázky k něčemu byly, musíte prokázat pohotovost a důvtip. Nemusíte pokládat všechny níže uvedené otázky. Ptejte se, dokud nebudete mít jistotu, že před sebou máte férové zájemce.

Můžete začít třeba takto:

• „Pane Nováku, mohu se zeptat, kde jste teď bydlel?“
• „Jak dlouho jste tam bydlel?
• „Proč se stěhujete?“
• „Jste ochoten mi dát doporučení od bývalého pronajímatele a kontakt na něho?“

Sledujte, jak lidé v podobné situaci reagují. Mají problém vám dát kontakt na bývalého pronajímatele, nebo řeknou, že to není problém? Pokud mají problém vám dát kontakt, nic dobrého to neznačí. Můžete se ho zeptat: „Pane Nováku, můžeme vašemu bývalému pronajímateli rovnou zavolat?“

Tím využijete moment překvapení. Pokud se zájemce začne zdráhat, není to dobrý signál.

Samozřejmě se může stát, že předchozí pronajímatel, aby se zbavil problematických nájemníků, vám o nich neřekne nic špatného. Také se může stát, že předchozí pronajímatel byl sám problematický. Proto nedělejte z jednoho špatného signálu žádné závěry.

To, co je důležité, je především reakce zájemce. Znervózní či se začne vymlouvat? Když zájemce bydlel v předchozím bytě dlouho, je to pozitivnější signál, než když řekne, že tam bydlel 3 měsíce, nebo když začne bývalého pronajímatele pomlouvat.

Jednou jsem pronajímal byt a zájemce mi na podobnou otázku odpověděl, že předchozí pronajímatel bydlí ve Spojených státech. Odpověděl jsem mu, že nemám problém zavolat do Spojených států. Řekl jsem: „Dejte mi telefonní kontakt a já mu hned zavolám.“ Na to začal zmateně reagovat, že pronajímatel nemá telefon, a nakonec uraženě odpověděl, ať si ten byt nechám, že už o něj nemá zájem. Takhle nereagují bezproblémoví lidé.

Další otázky můžete stočit k práci.

• „Pane Nováku, mohu se zeptat, kde pracujete?“
• „Čím se ve firmě zabýváte?“ (Touto otevřenou otázkou se může rozvinout diskuze kolem práce.)
• „Jak dlouho ve firmě pracujete?“
• „Jste schopen mi dát doporučení od vašeho zaměstnavatele nebo kontakt na někoho z vašich nadřízených?“
• „Pane Nováku, můžeme k vám do firmy rovnou zavolat?“ (Opět využijte moment překvapení. Žádejte číslo na manažera, personální oddělení atd.)

Otázkami týkajícími se práce můžete zjistit spoustu důležitých věcí. První dvě otevřené otázky vám pomohou stočit rozhovor na jeho práci. V uvolněné atmosféře zjistíte, jaké má zájemce ve firmě postavení i znalosti, zkušenosti a také vzdělání. Když zájemce pracuje ve firmě dlouho, má dobré pracovní postavení a vzdělání, je to pro pronajímatele velmi pozitivní signál. Tyhle věty jsou otvíráky, pomohou vám rozvinout diskuzi a zjistit další informace.

Mám kamaráda. Po rozvodu se rozhodl odstěhovat do jižních Čech. Je to psychiatr. Našel si tam práci na psychiatrické klinice. Nemohl tam sehnat byt, tak se na mě obrátil o pomoc. Vždycky ho nějaký zájemce předběhl nebo přeplatil a on není moc průbojný. Dal jsem mu jednoduchou radu: „Honzo, při prvním kontaktu s pronajímatelem řekni, že jsi lékař a nastupuješ tam na kliniku.“ Ihned potom sehnal byt a ještě si mohl vybírat. Všichni pronajímatelé ho chtěli. Potom mi volal a děkoval, jak moc jsem mu pomohl. Je to drobnost, ale potvrzuje to skutečnost, že pronajímatelé preferují inteligentní, vzdělané lidi s dobrou prací, protože jsou spolehlivějšími nájemci.

Rostou-li pochybnosti o bonitě, nebojte se zeptat: „Jste ochoten předložit pronajímateli výpis ze svého bankovního účtu za poslední 3 měsíce, kam vám chodí příjmy?“

Pokud nájemce o byt stojí a má příjmy, nemá problém vám požadované údaje předat. Občas se mi stalo, že mi zájemci řekli, že je o podobné údaje nikdy nikdo nežádal, a tyto údaje jsou jejich soukromá věc. Někdy se mohou zdráhat, ale zpravidla vám je předloží, pokud jim řeknete, že pronajímatel chce mít jistotu, že bude mít nájemníka, který je schopen platit nájem. Pokud začne tvrdit, že pronajímateli do toho nic není, že dostává výplatu v hotovosti atd., je to špatný signál.

Důvtip a pohotová reakce vám usnadní práci.

Vzpomínám na zájemkyni, která mi řekla, že nemá kontakt na pronajímatele, protože bydlela u svého přítele, se kterým se rozešla, a jejich vztahy jsou na bodu mrazu. Zeptal jsem se jí, kde pracuje, a ona mi řekla, že soukromě vyučuje angličtinu. A teď jak ji prověřit? Tak jsem na ni začal mluvit anglicky, abych se po chvíli dozvěděl, že anglicky moc neumí. Její odpověď „I didn´t understood“ ji diskvalifikovala, protože je gramaticky špatně. Prokazuje, že takový člověk nemůže vyučovat angličtinu.

Měl jsem zájemce, který mi řekl, že podniká. Tak jsem se ho zeptal na jméno firmy. Doma jsem si zjistil, že je jednatelem firmy a jeho firma vůbec nepublikuje účetní uzávěrky v obchodním rejstříku, což je mimochodem zákonná povinnost. Firma nemá ani webové stránky. Konfrontoval jsem ho se svým zjištěním. Vymlouval se, že je to chyba účetní (svoji odpovědnost svaluje na účetní = riziko) a že mi pošle účetní uzávěrku za poslední rok. Poslal mi jen za půl roku, a i z toho bylo vidět, že firma negeneruje zisk. Přišel s přítelkyní pozdě, byl neupravený, měl mastné vlasy, pronájem potřebovali okamžitě, protože neměli kde bydlet, a nebyl schopen prokázat schopnost platit nájem. Příliš mnoho negativních signálů, a tak jsem je diskvalifikoval.

Všechny signály vám o zájemcích něco napovídají. Je jen na vás, jestli je umíte správně vyhodnotit. Jeden špatný signál ještě vůbec neznamená, že máte před sebou problémového nájemníka. Nicméně pokud je negativních signálů hodně, pak takový zájemce opravdu může představovat problém.

Co dělat, pokud máte o zájemci pochybnosti

Zbytečná opatření, nedělejte je

Ustanovení Občanského zákoníku týkající se pronájmu jsou kogentní, tzn. že pronajímatelé se od nich nemohou odchýlit. Pronajímatele proto neochrání úpravy nájemní smlouvy, kterými by chtěl posílit svá práva nad rámec toho, co říká občanský zákoník. Ustanovení, které jsou v rozporu s Občanským zákoníkem, soud smete ze stolu. Takže ustanovení o drastických smluvních pokutách v případě neplacení nájmu, okamžité vystěhování atd. jsou nesmyslná. A pokud by pronajímatel chtěl vystěhovat problematického nájemníka násilím, je to porušení domovní svobody a hrozí mu za vězení až 5 let.

Přečtěte si také: Co dělat, když vám nájemník přestane platit nájemné?

Proto je lepší odmítnout zájemce, o němž máte již na počátku pochybnosti, než řešit následné problémy.

Něco málo však můžete pronajímateli doporučit.

Vyšší kauce

V případě, že máte pochybnosti o serióznosti zájemce, ale přesto se mu pronajímatel rozhodne byt pronajmout, tak aspoň žádejte vyšší bezpečnostní kauci. Běžná je kauce ve výši jednoho měsíčního nájmu. § 2254 Občanského zákoníku připouští maximální kauci ve výši 3 měsíčních nájmů.

Nájemní smlouva na dobu kratší než rok

Můžete také sjednat nájemní smlouvu na dobu kratší než jeden rok. Třeba půl roku nebo jen 3 měsíce. Ve smlouvě pak můžete stanovit, že se smlouva automaticky prodlužuje, pokud nájemce vždy uhradí nájemné v termínu.

Rekonstrukce bytu

Někdy se nedaří sehnat kvalitní nájemce jednoduše proto, že nabízíte byt ve špatném stavu. Staré realitní přísloví říká, že „Se špatným bytem si kupujete špatného nájemce.“

Pokud pronajímatel chce snížit rizika spojená s pronájmem, měl by nabízet byt na takové úrovni, která přiláká slušné, bonitní zájemce. Až budete chtít pronajímat nějakou špeluňku, doporučte pronajímateli nejdříve rekonstrukci.

S dobrou nabídkou bytu si pronajímatel může vybírat a klást požadavky. Se špatným bytem bude nucen dělat kompromisy při výběru.

A na závěr: Je lepší přijít o zájemce, o němž již na počátku máte pochybnosti, než řešit následné problémy.

Autor článku: Petr Podlešák, manažer RE/MAX Alfa
Tel. 603 426 237